最近よく耳にするようになった「リースバック」。横浜みなとみらいシニア住みかえ支援センター、高齢者住まいアドバイザーのKOYANAKIN(こやなきん)とSUZUKIN(すずきん)が、リースバックの問題について、2回に分けてわかりやすく解説します!!【第1回】

<目次>第1回

リースバックとは?

KOYANAKIN(以下、「K」):「まず、リースバックっていうのは、自宅を売った後も、家賃を払ってそのまま住んでいられるといったサービスですね。」

SUZUKIN(以下、「S」):「リースバックという、自宅を売った後もそのまま住めるというお話、一見、良い商品かなと思っちゃいます。」

K:「そうですね、あっ!こんなに良い商品があるんだ、と言ったことで飛びついちゃう人もいるんですけど、コレ、非常に怖いんです。」

S:「引越しをしないので、表面上は、自宅を売却したということは、ほぼほぼ分からない。」

K:「そうです。ご近所さんに知られるようなことはないとか、そういったメリットはあるかもしれません。でも、リースバックには、非常に怖いこと、問題点がありまして、、、

S:「なんでしょうか?」

K:「はい、一つはですね、ご自宅をリースバック会社さんに売るんですけども、かなり安く買われちゃいますよと、通常の相場に比べてですね、7割ぐらい、たとえば、本当は、3000万ぐらいで売れるようなご自宅がリースバックだと7割、まあせいぜい8割程度。」

S:「そんなに安いんですか?」

K:「はい、2割から3割ぐらいは安くなっちゃいます。

もう一つ。みなさんは、そこに住み続けなきゃいけないわけです、他ではなく、どうしてもそこに住み続けたいわけですから、通常よりも高めの家賃を要求される可能性が非常に高いです!

年間の家賃で言うと、売った金額、つまり、売買代金の10%から7%ぐらいでの家賃を設定されると、こんなこともあります。」

S:「となると、自宅を通常の相場より安く売って、なおかつ、通常の相場より高いお家賃を払うという事ですか?」

K:「そういう事です。

安く売って、高い家賃を払うという、ダブルパンチ、泣きっ面に蜂!」

S:「本当ですね。」

K:「弱り目に祟り目、もしくは、踏んだり蹴ったり、、、」

S:「安く売るかわりに、もう売った後の家賃は、ゼロ、じゃないんですね。」

K:「ゼロじゃないです。毎月、毎月、家賃は、発生します。

たとえば、本当は、3000万円で売れる自宅を7割ぐらいの2000万円とか2100万円で売って、更に、売った金額の7%から10%ぐらい、つまり、年間にすると、140万とか210万くらいの高い家賃になる可能性があります。」

S:「3000万円で普通売買できるものを、7割の2100万円で買われてしまうわけですね」

K:「そこでもう単純に900万円ぐらい損をする可能性がある、かつ、その後は、高い家賃を払わなきゃいけない。」

ずっと高い家賃を払わなければいけないけども、普通は、払い続けることができないので、結局、破綻します

これをやった瞬間に破綻することはもう目に見えてますので怖いんですよ、という話なんですね。」

ただですね、リースバック会社さんは、“いやいや、そんなことありませんと、お客さんに資金に余裕ができれば、いつでも買い戻すこともできますよ”と言われるんですが、この買い戻しの金額がですね、なんと、売った金額の大体2割増し!!

S:「2100万円で売った自宅を買い戻すのに、2100万円じゃないんですか?」

K:「“2100万で売った自宅を買い戻すのであれば、やっぱり2割は乗っけてください”と、

つまり、“2400万円~2500万円で買い戻してくれるんであればいいですよ”、というね。」

S:「そうすると、2100万円で売ったものを2400万円~2500万円で買い戻す場合ですが、それまでに支払ったお家賃は、戻ってくるんですか?」

K:「戻ってきません。」

S:「なぜですか?」

K:「だって、それは、家賃ですから。」

なので、売った後ずっと家賃を払い続けたうえに、もし、買戻しするためには、2割乗せて買い戻さなきゃいけないと。

もう、リースバック会社さんからしたら、買った後はずっと高い家賃を受け取れると。

一方、買い戻しをしてもらう場合には、2割程度乗っけて買い戻ししてもらえる約束をしておくので、どっちにしてもリースバック会社さんは、間違いないです。」

S:「本当ですね、、、」

そうすると、リースバックって正直なんかメリットがあるんですかね、と思っちゃいますが。」

K:「数字上でみると、とてもメリットがあるとは言えないかなと。」

で、ちょっとリースバックのからくりを説明します。

リースバックで、自宅を売却しますというのを、ローンを申し込みます、にします。

すると、自宅を売ってお金をもらう代わりに、融資を受ける、ということになります。

次に、リースバックは、毎月、家賃を払いますが、その代わりに、毎月、利息を払う、になります

つまり、リースバックっていうのは、しくみは、全くローンと同じなんですね。

しかも、高い金利のローンの商品だったんです!

さらに言えば、ローンの場合は、借りた金額、つまり、元金を返せば終わりですが、リースバックの場合は、自宅を売った金額と同額で買い戻しできるわけではなく、2割程度乗せて買い戻すという、つまり、返済時に元金に2割程度の利息をつけて返すという、こんな商品になってるんで、実態としては、相当、高金利のローン商品じゃないかと。」

S:「凄いですね、、、」

K:「とはいえ、そうじゃない善良なリースバック会社さんもあるんじゃないかな、もしくは、リースバック会社さんに“決して、そんなことないですよ”、と言われるかもしれません。で、どうしてもリースバックは魅力的だ、と言うんであれば、リースバック会社さんに、見積もり出してもらってみてください。

まず、自分の自宅は、いくらで買ってくれるのか

それから、自分がそこに住むために、毎月の家賃はいくらになるか、これをしっかり出してもらってみてください。

その後で、一般の不動産仲介業者で自宅の価値を査定してみてください。

査定の結果と、リースバック会社さんの買い取り金額が同じであれば、不足はないです。

ただ、ここに大きな差がきっと出るはずです。

この差はつまり、みなさんがリースバックをした場合の損、ということになります。

それから、お家賃、その家賃が高いかどうか、なかなかわかりませんね、でも簡単にわかる方法があります。

それは、リースバック会社さんが買い取ってくれる金額を、毎月の家賃に12をかけた年間の家賃額で割ってみてください。

そうすると、売却をして一回お金を受け取った後、だいたい何年ぐらい住めるか分かります

これが、10年とか15年ぐらいだと、もらったお金を使わなくても、家賃を払い続けるだけで、せいぜい10年とか15年くらいしか住めないということになります。

少なくともこの数字が20年とか25年ぐらいないとなかなかで払い続けられません、実態としては。」

S:「そもそも、市場価格の3割も安く自宅を売るなんて聞いたことがない、30年間この業界にいて」

K:「リースバックって言葉としては、新しい商品にはなるのですけど。」

S:「流行り出したのは、最近かな、10年経たないくらいですかね。」

K:「最近は、どの業者さんもよくやってますけれど、SUZUKINさんが30年間やってきたなかで、聞いたことがないぐらいのちょっと恐ろしい商品。」

S:「恐ろしいですよ。」

これ聞くと、良い事が一つも無い気がしますね。

唯一は、引っ越さないで今のご自宅にしばらく住める。」

K:「リースバック会社は、なんで安く買い取るかと言うと、みなさんがそのうち家賃が払えなくなって家を出て行った後で、その家を転売する時に絶対に損をしないように安く買い取っておくんです。」

S:「リースバックは、高い家賃なので、やはり、みなさん、破綻しちゃうんですね。」

K:「そうなんです。だから、実際、リースバックをやったら、もう破綻してしまう可能性が高いので、みなさんよくよく気を付けてほしいんです。」

まとめると、リースバックとは、結果的に安売りとなると、更には、高い家賃を払う、というダブルパンチですよと。」

S:「ワンツーフィニッシュですね。」

K:「もうノックアウトされちゃいます、一気に。」

実態は、高金利ローンと仕組みは同じです。もしかしたら、買い取りで上乗せして買い戻さなければいけないという事があるので、さらにたちが悪い、と言ったことがあるので、

みなさんは、よくよく気を付けてください。」

S:「リースバック会社さんは、ボロ儲けですね。」

詳しくは65歳からの失敗しない住みかえ術
リースバック、絶対、やってはダメ!!

~リースバック、絶対、やってはダメ!! パート2~

K:「今回は、リースバック会社さんがリースバックをやる本当の狙い、世にも恐ろしいです、コレ、お伝えします。」

S:「よろしくお願いします。」

K:「では、早速、リースバック会社さんの目的、これ何かって言うと、大きくいうと二つあります。

一つは、みなさん、家を売った後の賃貸物件どれでもいいよというわけじゃないですよね。

S:「どうしてもそこに住みたいって言う希望です。」

K:「リースバックする人は、そこ以外には住みたくない、つまり、自分の家に住み続けたいから、リースバックするわけですね。

しかも、基本的には戸建が多いです。で、戸建てって、マンションと違って、間取りや大きさがバラバラなので、賃料相場がはっきりしないんです。

だから、借りる人がどうしてもその家に住みたいってなったら、リースバック会社さんは、高く貸せると思いますよね。

なので、リースバック会社さんがリースバックをやる1つ目の目的は、リースバック会社さんからしたら、みなさんの自宅というのは、高い家賃収入を生む、投資リターンの優れた投資不動産なんです。」

S:「投資不動産として、超魅力的な商品ということですね。」

K:「そういうことです。」

もう一つ、自宅を売る時、普通は、色んな買い手さんに広く声をかけたいですよね、それで、一番高く買ってくれるところに売ります。

ところが、リースバックの場合、買ってくれるのは、リースバック会社さんだけです。

そこしか買う相手がいない訳ですから、競争がないので、基本的に安く買い取られます。

通常、相場の2割から3割ぐらい安く買い取られると。」

そうすると、あなたの自宅を買ったリースバック会社さんは、あなたが、家賃を払っている間は、高い家賃が手に入ります。

リースバック会社さんは、“みなさんに、どうぞ長く住んでくださいね”、って言いながら、一方では、高い家賃取るんです。」

リースバック会社さんがリースバックをやる2つ目の目的として、本音は、いずれ出ていってもらって、安く買い取った不動産を転売で高く売って、更に利益を上げようと、こんなこと目論んでいます。」

S:「最終的に、ここが目的なんですね。」

K:「この二つが、リースバック会社さんの本当の目的です!

S:「リースバックという甘い言葉に惑わされないようにしないといけませんね。」

K:「リースバックって、何かちょっとシャレた言葉に聞こえますし、ネットのサイトを見るといいことたくさん書いてありますよね、資金はすぐ手に入るのに住み続けられるとか、買い戻しもできるとか、でも、本当に買い戻せますか、実際?」

S:「ほとんど難しいでしょうね。」

K:「高い家賃を払わされてね、“買い戻せるから安心ですよ”、って言われてもね。

だいたい買い戻しできるようなケースね、そんなこと実際ありませんから。」

S:「ありません。」

K:「ちょっと腹立つのが何かというと、サイト見ると、全然中身書いていないんですね、

リースバックの詳しい条件って、書いていないんですよ。」

S:「諸条件は書かれていないんですね。」

K:「あいまいないいことだけ書いてあって、全然、具体的な条件書いてないです。ずるいです。

場合によっては、“家賃を払ってずっと住み続けられますよ”、と言っておきながら、定期借家契約といって、ある一定期間が過ぎたら必ず出ていかないといけない、そんな契約を堂々としてくるリースバック会社さんも多いです

これちょっと要注意ですね。」

S:「要注意ですね。」

K:「リースバック会社さんは、ホームページを見たみなさんから問い合わせが来たら、この人は、どれぐらいその家に住むことに執着してるんだとか、どれぐらい家賃を払えるのか、どれぐらいだったら売りそうかなとか、そんなことを虎視眈々とね、、、」

S:「リースバック会社さんも慈善事業でやっているわけではないので、やはりメリットがないとやらないですよね。」

~リースバック、絶対、やってはダメ!! パート3~

K:「最後、リースバッグ会社さんのネットのサイトを見ると、メリット色々書かれてありますね。このメリット全部嘘です!この嘘を暴きます!」

S:「暴きましょう。」

K:「それから、リースバックをやる場合の本当のメリットは?

その辺のお話をしていきたいと思います。」

K:「さあ、リースバックのメリットって、色々書かれています。」

S:「いかにもメリットがいっぱいあるように書かれてます。」

K:「まずは、“売った後もそのまま現在の家に住み続けられる”と、これメリットとして書いてあります。」

S:「でも、ただで住み続けられるわけじゃないですよね?」

K:「そうです。タダじゃないんです。

家賃を払うんですから、住み続けられて当たり前でしょ、という話です。」

S:「むしろ、家賃をもらえるリースバック会社さんのメリットですよね?」

K:「そのとおり。リースバック会社さんは、買い取ったらすぐに家賃収入が入ってくるわけです。

しかも、売った人は、そこの家に住み続けたいわけですから、ちょっと高い家賃でも払わざるをえません。なので、高い家賃を払ってもらえるという。」

S:「だから、やっぱり、リースバック会社さんのメリットですね。」

K:「次に、“将来、家を買い戻しすることもできますよ”と、言われますね。

これ確かに、いったん手放した自宅を買い戻しができるのは、一見、メリットと言えるかもしれません。

ただこれね、売った価格よりも、相当高く買い戻さなきゃいけないんです。」

S:「そしたら、これもリースバック会社さんのメリットですね。」

K:「はい。

売った金額と全く同じ、もしくは、売った金額よりも安く買い戻しできるんだったら、みなさんのメリットになりますけど、1割2割、場合によると3割ぐらい高く買わされちゃいます。」

S:「毎月毎月家賃を払っていって、あげく、最後に高く買い戻す、、、」

K:「そうです。もうリースバック会社さんは、高く買い戻してくれるなら、またここで儲けが発生します。家賃は貰えるわ、買い戻しでもまた儲かるわ、これ完全に、リースバック会社さんのメリットです。」

S:「まさに。」

K:「それから、“毎月の住宅ローンの返済が負担だといった人に対して、住宅ローンが解消されて、毎月の返済の負担がなくなりますよ”と、これメリットとして言われてますけど、これも当たり前です。だって、家売っちゃうんですから。」

S:「住宅ローンがなくなる代わりに、家が自分のものじゃなくなる訳ですよね?」

K:「確かにローンの返済はなくなるかもしれないけども、その代わりに、家がなくなって、家賃の支払いが発生します。」

K:「続いて行きましょう。“固定資産税の支払いがなくなりますよ”と。」

家を持ってると、やっぱり固定資産税ね、」

S:「かかりますよね。」

K:「これ結構負担になっちゃいます。」

S:「売った後は、固定資産税は、当然に家を買ったリースバック会社さんが払うわけですよね?」

K:「そうです。

だから、固定資産税の、直接の、支払いがなくなること、これはその通りなんです。」

S:「ただ、リースバック会社さんは、その固定資産税分も乗せた家賃設定に、、、」

K:「そうです。リースバック会社さんも商売でやってますから。

みなさんは、家賃を払うことによって、結局、間接的に、固定資産税支払うことになるんです。」

S:「家賃に固定資産税が乗っかっちゃってるってことですよね。」

K:「そうです。家賃に固定資産税分をまぶして、それで支払ってもらう訳ですから、確かに、直接的には払ってませんけど、事実上、借りて住んでる人が間接的に固定資産税分を払ってます!

一見払ってないように見えてるだけです。」

K:「最後、“老後の生活資金に余裕ができる”、これメリットですね、なんて話も書いてあります。けど、当たり前です、、、」

S:「自宅を売ったんだから、一旦まとまったお金は入りますよね?」

K:「そうです。

売ったんだからお金が手に入るのは当たり前。

ただ単に、先に使えるお金ができただけ、前倒ししただけの話です。」

S:「家という資産は、なくなります。」

K:「家はなくなって、現金に変わっただけ。

なので、メリットでも何でもなく当たり前の話。」

それをさもメリットのように言っているという、、、」

S:「恐ろしいことです。」

K:「そうですね。」

S:「そうすると、本当にメリットは、ゼロなのか?ということですね。」

K:「リースバックをもしどうしてもやりたいと、リースバックしかないと、そう考えるのであれば、これだけ考えてください

まず、リースバックのデメリットは、普通に売るよりも安くなっちゃいます。1割2割3割安くなります。リースバック会社さんは、絶対高く買ってくれません。必ず、損します。

  ただし、しばらくは、引っ越ししなくていいということです。」

要は、少しでも、今住んでる同じ家に長くいられる時間、これがどれだけ続くか分かりませんけど、リースバックには、この時間的猶予がある!と言ったことなんです。

すぐに使いたいお金が手に入って、かつ、少しでも自宅に長く住んでいられる時間があると、ここにメリットを感じると、これがどうしても必要だと。」

S:「そういうことがメリットだと感じる方が、はじめてお考えになることですね。」

K:「これがどうしても自分に合っている場合には、リースバッグを検討すること否定しません。けど、利用条件等、くれぐれも注意してください。」

S:「いいことばかりあるんだっていう勘違いだけはなさらないようにしていただきたいですね。」

K:「以上、横浜みなとみらいシニア住みかえ支援センター、高齢者住まいアドバイザーのKOYANAKINでした。」

S:「SUZUKINでした。」